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- 2022/07/11
売却の第一歩｜不動産売却時の２種類の査定方法と算出方法を解説
「少しでも高く売りたい」、「早期売却を成功させたい」と、不動産売却時の売主の心境はこのような気持ちではないでしょうか。
首都圏では新築マンションの高騰化が続いているという異常な現象が起こっており、中古マンション市場の平均価格も上昇傾向が続いています。
そんな中、地価公示は５年ぶりに下落に転じました。
不動産は経済状況、需要と供給のバランスで常に変動が生じているため、あなたの不動産が土地（更地）なのか、一戸建てなのか、またはマンションなのかによって査定結果にも差が出るでしょう。
不動産売却時に売却の成功か否かの明暗が分かれる「不動産査定」。
本記事では、そんな不動産査定方法や査定の種類について解説していきます。
不動産査定は訪問査定と机上査定の２種類
まずは訪問査定と机上査定の２種類の解説をしましょう。
どちらも言葉通りの解釈になりますが、ここではどのように査定するのかを説明します。
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訪問査定
売却予定の不動産に実際に訪問し、周辺環境や不動産の細かな状況を目視で確認した上で、査定に反映する方法
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机上査定
査定依頼の不動産情報を売主から可能な限り聞き出し、似たような物件事例と比較し査定をする。
尚、現地調査は行わない方法
訪問査定と机上査定は、売主の売却意向がどの程度なのかによって選択が変わります。
両者の査定方法で比較すると、より正確な査定を見込むことができるのは訪問査定になるため、すぐにでも売却を進めたいと考えているなら訪問査定で依頼するべきでしょう。
不動産査定の算出は３つの方法がある
次に不動産査定の算出方法を３種類解説しましょう。
不動産会社によって査定結果に差があるという疑問を抱いたことはないでしょうか。これには訳があるので、その辺りを含んだ説明をしていきます。
【取引事例比較法】
主に中古マンションや中古戸建ての土地部分を査定する際に取引事例比較法に基づいて査定するのが一般的になります。
査定物件に近い内容の過去の取引物件と比較し、１坪あたりの単価を算出していきます。また、査定物件の間取りや方角、駅からの距離など不動産の状況を加味し最終的に査定価格を提示する方法になります。
【原価法】
中古戸建の建物部分の査定価格を出すときに原価法が用いられます。その建物を一旦取り壊し、今の時点で建てたときの建築費用を割り出し、そこから築年数などを差し引いていき最終的に査定価格を出します。
【収益還元法】
主に投資物件の査定を算出する際に利用される方法になります。当該物件が将来どの位の利益を生み出すことができるのかを求め、そこから不動産価格を算出する査定方法になります。
基本は上記３つの査定方式で不動産査定価格を算出しますが、不動産会社の実際の取引実績によっても査定価格に差がでます。
例えば、板橋区にある不動産査定の依頼をA社とB社の２社が査定した場合。
A社・・・板橋区内に事務所があり、同区の取引実績も多数あり
B社・・・２３区外に事務所があり、板橋区内の取引実績はゼロ
これは極論の設定ですが、A社のように実績が多数ある程、地域の相場感や購入層の把握も細かく分析しているため、より現実的で売れる査定価格を提示するでしょう。
一方B社のように取引実績そのものがゼロの場合、A社よりも査定価格を下げる場合もあります。
このように、実績自体も査定に左右されるのです。
不動産査定を依頼するダンドリ
不動産査定を依頼する場合、次の手順で進めていくのが大枠になります。不動産によって必要な項目が増えたり、またはより端的になったりと、あなたが依頼する不動産によって手順に若干の差が生じるのは予め理解しておきましょう。
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複数社の不動産会社に査定依頼の相談をし、訪問査定日を決める
※本格的な売却を進める場合としての手順を進めていきます。
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訪問査定時までに必要書類を用意し、査定時は立会いをする
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訪問査定からおおよそ１週間程度で査定結果が出るため、複数の不動産会社と比較する
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正式に依頼する不動産会社を決める
査定時に必要な書類はマンションと戸建てによって異なりますが、まず共通書類として次の書類を事前に準備しておきましょう。
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購入時の売買契約書
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登記簿藤本
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登記権利証
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土地の測量図
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公図
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身分証明書
マンションは、上記に加えて、新築時のパンフレット、管理規約、専有面積の確認できる資料が必要になります。
また、戸建ては設計図などを用意しておきましょう。
※上記の書類は、なくてもこちらでご用意できるものもございますので、ご安心ください。
複数の不動産会社に査定依頼すると、結果に差が生じてくる場合があります。少しでも疑問が生じたら必ず質問し、あなたの疑問点が解決できる回答かどうかも１社を絞り込む判断材料になります。
まとめ
売却の第一歩になる不動産査定。相場より高すぎても低すぎても売却成功は遠ざかるため、適正価格を提示し、積極的な売却活動ができる不動産会社の力が必要不可欠です。
まずは、複数の不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
エスエーワークスではお客様に安心と納得を提示し、二人三脚で売却のお手伝いをしております。
不動産査定や各種売却のご相談は『おうち売却の達人』がいる会社『エスエーワークス』へお気軽にご相談ください。
