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できるだけ高く売りたい
~仲介売却~
できるだけ高く売りたい
~仲介売却~
不動産を売る方法にはさまざまなものがありますが、もっとも一般的と言われるのが「仲介売却」です。そのおもな理由には、売主様の希望の価格で売れる可能性が高い点が挙げられます。こちらでは、板橋区エリアの不動産売却・任意売却を得意とする「株式会社エスエーワークス」が、仲介売却についてご紹介します。
仲介売却とは
仲介売却とは
仲介売却とは、売主様の代わりに不動産会社が買主様を探す方法です。不動産会社がインターネットや新聞広告などで物件情報を広く宣伝して購入希望者を募り、売買契約成立まで進めていきます。
売主様の希望に合った購入希望者を探すため、不動産を高く売れる可能性が高い点が大きなメリットだと言えるでしょう。
仲介売却と買取の違い
不動産売却の方法には、「仲介売却」のほかに「買取」があります。その違いは以下の通りです。
仲介売却 | 買取 | |
---|---|---|
買主 | 不動産会社が売主様から依頼を受けて探した購入希望者が買主様となります。 | 不動産会社が直接売主様から不動産を買取る方法ですので、当社が買主となります。 |
売却価格 | 査定額や市場の相場などを元に売主様の意向をふまえて設定した価格で売り出します。 | 不動産会社は買取った不動産をリフォーム・建て替えなどをして再販するため、それらの費用を考慮して価格を設定します。そのため仲介売却の7~8割程度の価格になります。 |
仲介手数料 | 仲介売却で売買契約が成立した場合、売主様は不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。 | 買取の場合、不動産会社は売却活動をする必要がありません。そのため、仲介手数料も発生しません。 |
売却にかかる期間 | 仲介売却の一般的な売却期間は、3~4カ月です。ただし、必ず売れる保証はなく、場合によっては長期間必要になったり、売れ残ってしまったりするケースもあります。 | 買取にかかる期間は通常1~2か月程度となりますが、お急ぎの場合は1週間で決済となるケースもあります。「すぐに売れる」点が大きなメリットだと言えるでしょう。 |
売却にかかる手間 | 不動産売却に欠かせない売却活動は不動産会社が代わりに行いますが、内覧希望者が現れた場合には売主様が対応します。またその際には、片付け・掃除などの手間がかかります。 | 売却活動自体が不要な買取では、インターネットや広告などによる宣伝も行いません。もちろん内覧対応も不要です。 |
瑕疵担保責任 | 物件を売却してから何らかの瑕疵(かし:欠陥)が見つかったときに売主様がその責任を負う「瑕疵担保責任」。仲介売却において、売主様はこれを避けることができません。 | 買取の場合、瑕疵担保責任は免除されます。後に何か欠陥が見つかっても、売主様に負担は生じません。 |
仲介売却のメリットとデメリット
仲介売却は、「不動産を高く売れる可能性が高い」点が大きなメリットです。しかしその反面、デメリットもあるのが事実です。選択する前に、メリット・デメリットの両方を理解しておきましょう。
メリット
- 売主様の希望に合わせて売り出し価格を設定できる
- 条件に合った買主様が現れるのを待つため、希望に近い価格で売却できる可能性が高い
- 住宅ローンが残っていても、売却で得られた利益を返済に回せる
- 売却活動や売買契約の締結など、専門的なことを不動産会社に任せられる
デメリット
- 購入希望者を、時間をかけて探さなくてはならない
- 内覧希望があれば、その都度対応が必要
- 売却条件により、なかなか売れない場合がある
- 長期的に売れない状態が続くと、その間に資産価値が下がってしまう
- 状況により、値下げが必要になることもある
- 売買契約が成立すると、仲介手数料を支払う必要がある
- 不動産を売却することをまわりに知られる
仲介売却に欠かせない重要書類
不動産は大きな資産です。金額も大きくなるため、売却時には様々な書類を揃えて所有者を確認したり、所有者の身分を証明したりしなければなりません。売却時に慌てないためにも、どのような書類が必要なのかチェックしておきましょう。
身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
売主本人を確認するための書類です。住民票や印鑑証明書は市区町村の窓口で取得できますが、有効期限が発行から3ヶ月以内と決まっています。また、共有名義の場合は、共有者全員の書類が必要となるので注意が必要です。
登記済権利書または登記識別情報
いわゆる「権利書」のことで、登記名義人が物件の所有者であることを証明する書類です。法務局から交付され、移転登記が行われることで物件の所有権が買主へと移ります。紛失しているケースもあるかと思いますが、その場合は「事前通知」という手段があります。司法書士に本人確認情報を提出してもらうことも可能です。
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額の確認および移転登記の際に必要な登録免許税の算出に欠かせない書類です。最新のものが必要になります。手元になくても市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらえば大丈夫です。
他にも一軒家や土地の売却には「土地測量図・境界確認書」や「建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等」が、マンションの売却には「マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類」が必要です。古い物件の売却になると「耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書」の提出を求められるケースもあります。
必要な書類を事前に揃えておけば、物件の売却をスムーズに進めることができます。さらに「地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書」などがあれば、物件の良さをアピールすることが可能です。それが購入の決め手になることもありますので、不動産会社に確認して書類の準備も進めておきましょう。
仲介売却の際の税金対策について
不動産を売却すると税金がかかることはご存知だと思いますが、税金の種類に関してはなかなかわかりにくいと思います。ここでは、不動産売却の税金と節税方法をご説明します。
譲渡所得税
不動産を売却した際の税金は売却額にかかる、と誤解している方もいるかもしれませが、課税されるのは「売った金額」から「不動産購入額から減価償却費を差し引いた取得費」と「仲介手数料や印紙税などの譲渡費用」を引いた差額、つまり「譲渡所得」です。譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税です。
地方税
地方税は地方自治体に支払う「住民税」と2013年から2037年の所得にかかる「復興特別所得税」の2種類を合わせたものです。
その他の税金
他にも不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかる「印紙税」、不動産会社の仲介手数料にかかる「消費税」、不動産登記にかかる「登録免許税」があります。
一番額が大きいのが「譲渡所得」です。なので、この譲渡所得をどれだけ抑えるかが節税のポイントになります。譲渡費用を漏れなく計算する、立退料や移転料、司法書士に支払った登録手数料などの取得費を出来るだけ多くする、リフォーム費用を取得費に加えるなどの対策を講じることで譲渡所得を減らすことが可能です。また、公共事業などのための収用で土地建物を売ったときやマイホームを売ったときなど、特別控除が受けられるケースもあるのでそれを上手く利用するのも良い方法です。相続空き家の売却なら3,000万円の特別控除を受けることができます。節税対策については「株式会社エスエーワークス」もアドバイスさせていただけますので、お気軽にご相談ください。
媒介契約とは
知っておきたい契約の違い
媒介契約とは
知っておきたい契約の違い
媒介契約とは、不動産売却を売主様が不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことです。これには3つの種類があり、契約を結ぶ際には「いくらで売却するのか」「売却活動はどのように行うのか」「仲介手数料はいくらか」と行った点を決めます。
媒介契約の種類
媒介契約には、以下の3つの種類があります。それぞれの特徴をふまえ、売主様の方針に合ったものを選びましょう。
専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
---|---|---|---|
売却を依頼する不動産会社 | 1社のみにかぎる。 | 1社のみにかぎる。 | 複数の不動産会社に依頼できる。 |
売主様が買主様を探すこと | 不可。違反したら違約金が発生する。 | 可能。ただし不動産会社に営業経費などを支払うことが必要。 | 可能。 |
不動産会社の義務 | レインズへの登録および、売主様への週1回以上の報告義務がある。 | レインズへの登録および、売主様への2週に1回以上の報告義務がある。 | とくになし。 |
「他社で仲介売却をしているけど、
なかなか売れない……」
そんな物件もご相談ください!
「できるだけ高く・早く売る」これは、当社の強みです。「適正価格査定」に自信がありますので、「売れる価格」をご提案し不動産売却を成功に導きます。
「セカンドオピニオン」も「相見積もり」のご依頼も歓迎です。「売り出してから1年以上経っている……」「このまま売れ残ってしまうのだろうか……」そんなお困りごとも、どうぞ当社にお聞かせください。独自のノウハウ・ネットワークで、お客様のお悩み解決に努めます。
スムーズに家を買い替えたい
~住み替え~
スムーズに家を買い替えたい
~住み替え~
「今の住まいを離れ、新しい家で暮らしたい」。このように住み替えを希望される場合には、「現在の家の売却」と「新しい家の購入」が必要になります。このとき大切なのは、タイミングです。「売る」のが先か、「買う」のが先か、もしくは同時に進めるのがいいのか……。
タイミングを誤ると、手間はもちろん費用の負担も発生してしまいます。こちらでは板橋区の「株式会社エスエーワークス」が、住み替えにあたってのポイントなどをご紹介します。
「住みながら家を売却」VS「空き家にしてから売却」、どっちがお得?
「住みながら家を売却」VS「空き家にしてから売却」、どっちがお得?
「今の家を売らないと、次の家を買うお金がない……」「次の家にかかる金額がわからないと、予算が組めない……」。住み替えにあたって、「先に家を売る」のか「次の家を買ってから売る」のか、一体どちらがいいのでしょうか?
「売り先行」と「買い先行」とは?
住み替えにおいては、「売り先行」「買い先行」という言葉があります。その内容は以下の通りです。
売り先行 | 買い先行 | |
---|---|---|
特徴 | 今住んでいる家を売ってから、新しい家を購入する方法 | 新しい家を購入してから、今の家を売却する方法 |
メリット |
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デメリット |
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向いているケース |
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理想は「売り買い同時進行型」!
理想は「売り買い同時進行型」!
「売り先行」「買い先行」にはそれぞれメリット・デメリットがあります。そのため理想となるのは、「売り買い同時進行型」です。現在の家の引き渡し日に新居に入居できれば、仮住まいの必要もなく、直接1回引越すことで住み替えできます。もちろん、二重ローンの負担も生じません。
当社では、売り買い同時進行を実現するためのサポートをいたします。またお客様がすでに買いたい物件を見つけられていて「買い先行」を選ばれていても、現在の家が売れなかった場合に新居の購入を白紙に戻せる「買い替え特約」のご提案が可能です。これは必ず選べる方法ではありませんが、気になる方はご相談ください。
住み替えにかかる費用
住み替えには、「新しい家を買う費用」はもちろん「現在の家を売る費用」もかかります。それぞれを確認してみましょう。
家の売却にかかる費用
費用項目 | 内容 | 費用 |
---|---|---|
仲介手数料 | 不動産会社が売主様の代わりに買主様を見つけ、契約が成立した際に支払う成功報酬 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
印紙税 | 売買契約時に作成する契約書や領収書に課税される税金 | 売却価格が100万円~5億円以下の場合、売買価格により税額が決定(1,000円~10万円) |
抵当権抹消費用 | ローン完済後に抵当権を抹消するための費用 | 1本につき約1万~2万円 |
所得税・住民税 | 住居を売って得た剰余所得(※)に対して課せられる税金 ※不動産売却によって生じた所得 |
売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なる
|
その他 | 住み替えにかかるその他の費用 | 引っ越し費用など |
家の購入にかかる費用
家の購入には、物件の費用と諸費用が必要です。
物件価格
2018年度国土交通省が発表した物件の種類ごとによる平均価格は、以下の通りです。
物件の種類 | 物件価格 |
---|---|
分譲マンション | 4,577万円 |
中古マンション | 2,819万円 |
注文住宅 | 3,971万円 |
分譲戸建て住宅 | 3,933万円 |
中古戸建住宅 | 2,814万円 |
諸費用
費用項目 | 内容 | 費用 |
---|---|---|
仲介手数料 | 中古物件の場合、不動産会社が物件を探し、契約が成立した際に支払う成功報酬 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
収入印紙 | 新居購入の取引を証明する書類にかかる費用 | 売買価格により決定 |
融資事務手数料 | 金融機関から住宅ローンを借りるときに支払う手数料 | 融資額×2%+消費税(金融機関により異なる) |
所有権移転登記費用 | 購入した物件の所有権を買主様に移すためにかかる費用 | 例)3,000万円戸建てで30~40万前後(物件による) |
抵当権設定登記費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 融資額3,000万円で3万円か12万円+報酬 |
その他 | 住み替え後に支払う税金や新居の維持費用 | 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など |
住み替えのご相談なら
当社までご連絡ください!
「家が古くなったから新しい家に住みたい」「子どもが成長し、もっと広い家に住みたい」「親と同居することになった」……。住み替えを望まれる方の状況・ご事情にはさまざまなものがあります。そういったさまざまなご希望・お悩みは、どうぞ当社にお聞かせください。
当社は大手不動産会社と違って小回りが利く上に、お客様一人ひとりに親身な対応が可能です。「家を売る・買う」といったことのお手伝いはもちろんのこと、「困っている方を助けたい」という思いで対応しています。スムーズな住み替えを全力でサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください!