板橋区の「株式会社エスエーワークス」、「仲介売却・住み替え」のページです。

仲介売却と買取の違い

不動産売却の方法には、「仲介売却」のほかに「買取」があります。その違いは以下の通りです。

仲介売却のメリットとデメリット

仲介売却は、「不動産を高く売れる可能性が高い」点が大きなメリットです。しかしその反面、デメリットもあるのが事実です。選択する前に、メリット・デメリットの両方を理解しておきましょう。

仲介売却に欠かせない重要書類

不動産は大きな資産です。金額も大きくなるため、売却時には様々な書類を揃えて所有者を確認したり、所有者の身分を証明したりしなければなりません。売却時に慌てないためにも、どのような書類が必要なのかチェックしておきましょう。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売主本人を確認するための書類です。住民票や印鑑証明書は市区町村の窓口で取得できますが、有効期限が発行から3ヶ月以内と決まっています。また、共有名義の場合は、共有者全員の書類が必要となるので注意が必要です。

登記済権利書または登記識別情報

いわゆる「権利書」のことで、登記名義人が物件の所有者であることを証明する書類です。法務局から交付され、移転登記が行われることで物件の所有権が買主へと移ります。紛失しているケースもあるかと思いますが、その場合は「事前通知」という手段があります。司法書士に本人確認情報を提出してもらうことも可能です。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認および移転登記の際に必要な登録免許税の算出に欠かせない書類です。最新のものが必要になります。手元になくても市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらえば大丈夫です。

他にも一軒家や土地の売却には「土地測量図・境界確認書」や「建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等」が、マンションの売却には「マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類」が必要です。古い物件の売却になると「耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書」の提出を求められるケースもあります。

必要な書類を事前に揃えておけば、物件の売却をスムーズに進めることができます。さらに「地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書」などがあれば、物件の良さをアピールすることが可能です。それが購入の決め手になることもありますので、不動産会社に確認して書類の準備も進めておきましょう。

仲介売却の際の税金対策について

不動産を売却すると税金がかかることはご存知だと思いますが、税金の種類に関してはなかなかわかりにくいと思います。ここでは、不動産売却の税金と節税方法をご説明します。

譲渡所得税

不動産を売却した際の税金は売却額にかかる、と誤解している方もいるかもしれませが、課税されるのは「売った金額」から「不動産購入額から減価償却費を差し引いた取得費」と「仲介手数料や印紙税などの譲渡費用」を引いた差額、つまり「譲渡所得」です。譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税です。

地方税

地方税は地方自治体に支払う「住民税」と2013年から2037年の所得にかかる「復興特別所得税」の2種類を合わせたものです。

その他の税金

他にも不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかる「印紙税」、不動産会社の仲介手数料にかかる「消費税」、不動産登記にかかる「登録免許税」があります。

一番額が大きいのが「譲渡所得」です。なので、この譲渡所得をどれだけ抑えるかが節税のポイントになります。譲渡費用を漏れなく計算する、立退料や移転料、司法書士に支払った登録手数料などの取得費を出来るだけ多くする、リフォーム費用を取得費に加えるなどの対策を講じることで譲渡所得を減らすことが可能です。また、公共事業などのための収用で土地建物を売ったときやマイホームを売ったときなど、特別控除が受けられるケースもあるのでそれを上手く利用するのも良い方法です。相続空き家の売却なら3,000万円の特別控除を受けることができます。節税対策については「株式会社エスエーワークス」もアドバイスさせていただけますので、お気軽にご相談ください。

媒介契約とは
知っておきたい契約の違い

媒介契約の種類

媒介契約には、以下の3つの種類があります。それぞれの特徴をふまえ、売主様の方針に合ったものを選びましょう。

「売り先行」と「買い先行」とは？

住み替えにおいては、「売り先行」「買い先行」という言葉があります。その内容は以下の通りです。

理想は「売り買い同時進行型」！

住み替えにかかる費用

住み替えには、「新しい家を買う費用」はもちろん「現在の家を売る費用」もかかります。それぞれを確認してみましょう。

家の売却にかかる費用

家の購入にかかる費用

家の購入には、物件の費用と諸費用が必要です。

物件価格

2018年度国土交通省が発表した物件の種類ごとによる平均価格は、以下の通りです。

物件の種類	物件価格
分譲マンション	4,577万円
中古マンション	2,819万円
注文住宅	3,971万円
分譲戸建て住宅	3,933万円
中古戸建住宅	2,814万円

諸費用