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- 2026/09/15
家を売ると手元にいくら残る？ー売却費用・税金の内訳ガイドー
家を売ると手元にいくら残る？
ー売却費用・税金の内訳ガイドー
「不動産が3,000万円で売れた。これで3,000万円が手元に入る」
そう思っている方は、実は少なくありません。しかし実際には、売却価格から諸費用や税金が差し引かれるため、手元に残る金額はそれより少なくなります。
今回は、不動産売却でかかる諸費用と税金の内訳、そして使える控除・特例について、具体例を交えながら解説します。
売却時にかかる諸費用
まず、不動産を売却する際には、次のような諸費用がかかります。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼した場合に発生する費用で、法律で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は「売却価格×3%+6万円+消費税」です。たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は約105.6万円(消費税込)になります。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代で、契約金額に応じて税額が決まります。2027年3月31日までの軽減措置により、契約金額1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円などとなっています(金額により異なります)。
登記費用
住宅ローンが残っている場合は「抵当権抹消登記」、住所が変わっている場合は「住所変更登記」などが必要になり、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。
その他の費用
物件の状況によっては、土地の測量費、建物の解体費、ハウスクリーニング費用などが発生することもあります。
売却益にかかる税（譲渡所得税）
不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、その利益に対して税金がかかります。これを「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)
- 取得費：購入時の代金、購入時の仲介手数料、登記費用などの合計（建物は減価償却分を差し引く）
- 譲渡費用：今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税など
所有期間による税率の違い
譲渡所得にかかる税率は、その不動産の所有期間によって大きく異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%（所得税30%＋住民税9%、復興特別所得税0.63％）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%（所得税15%＋住民税5%、復興特別所得税0.315％）
同じ利益額でも、所有期間が5年を境に税率がほぼ倍近く変わるため、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。
ここで注意したいのが、所有期間の判定基準です。実際に何年住んだか・所有していたかではなく、**「売却した年の1月1日時点」**で所有期間が5年を超えているかどうかで判定されます。たとえば売却した日には所有期間が5年を超えていても、その年の1月1日時点では5年に達していなければ「短期譲渡所得」として扱われるため、売却時期を検討する際はこの基準日を意識することが大切です。
取得費が分からない場合の注意点
購入時の契約書などが残っておらず取得費が分からない場合、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」というルールがあります。ただし、この場合は実際の取得費より低く計算されることが多く、譲渡所得(=税金の対象額)が大きくなってしまう可能性があるため注意が必要です。
使える控除・特例
一定の要件を満たすことで、譲渡所得から控除を受けられる特例があります。
3,000万円特別控除
マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が実質かからないケースも多くあります。要件や手続きは、国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例もご確認ください。
相続した空き家の特例
相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合も、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が用意されています(耐震基準や売却期限など、細かな要件があります)。詳しくは国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例もご確認ください。
これらの特例は、いずれも確定申告を行うことで初めて適用される点に注意が必要です。「対象になるはずだから自動的に適用される」わけではありません。
諸費用・税金のシミュレーション例
具体的なイメージをつかんでいただくために、売却価格3,000万円(所有期間5年超・3,000万円特別控除適用)のケースで簡易シミュレーションをしてみましょう。
- 売却価格：3,000万円
- 仲介手数料(税込)：約105.6万円
- 印紙税：1万円
- 登記費用(抵当権抹消等)：数万円程度
- 譲渡所得税：3,000万円特別控除の適用により、譲渡所得がマイナスとなり課税なし(要件を満たす場合)
このケースでは、諸費用として売却価格の3〜4%程度が目安となり、税金については特例の適用有無で大きく結果が変わることが分かります。
費用を抑える・損をしないためのポイント
早めに諸費用の見積もりを取る
仲介手数料や登記費用は事前に概算を確認できます。
控除・特例の適用条件を早めに確認する
3,000万円特別控除などは要件を満たすかどうかで結果が大きく変わります。
確定申告の期限を押さえておく
売却した翌年の2月16日〜3月15日が原則の申告期間です。
所有期間5年の境目を意識する
わずかな差で税率が大きく変わることがあるため、売却時期の検討材料にしましょう。（相続した不動産については異なります）
まとめ
不動産売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、諸費用や税金が差し引かれます。しかし、事前に内訳を把握し、使える控除・特例を確認しておくことで、「思ったより手残りが少なかった」という事態を防ぐことができます。
「自分の場合、実際いくら諸費用や税金がかかるのか知りたい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。物件の状況に合わせて、費用のシミュレーションから丁寧にサポートいたします。
※本記事の内容は一般的な制度の説明であり、個別の税務判断は税理士等の専門家にご確認ください。（税理士等のご紹介も可能です）
