共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？トラブルを避ける売却方法お知らせ・コラム｜板橋区

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共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる?トラブルを避ける売却方法

「相続した実家が、兄弟との共有名義になっている。自分は手放したいけれど、他の人は動いてくれない」「共有者と疎遠で、連絡を取ること自体が難しい」

共有名義の不動産は、相続をきっかけに生まれることが多く、「自分だけ売りたい」「全員で話がまとまらない」といった悩みが起こりがちです。

今回は、共有持分とは何か、自分の持分だけで売却できるのか、そしてトラブルを避けるための売却方法と注意点を解説します。

共有持分とは

共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で所有している場合に、各共有者が持っている所有権の割合のことです。例えば、兄弟2人で相続した不動産であれば、それぞれ2分の1ずつの持分を持つ、といった形になります。

共有名義になる典型的なケースとしては、次のようなものがあります。

持分の割合は、登記簿(登記事項証明書)で確認することができます。

「自分の持分だけ」なら売却できる

共有名義の不動産について、まず押さえておきたいのが次の違いです。

共有者は、自分の持分については、原則として自由に売却できます。「兄弟が売却に反対しているから、自分も何もできない」というわけではありません。

ただし、持分だけを売却する場合は、価格や買い手の面で制約があるため、その点を理解したうえで選択することが大切です。

共有持分の売却方法

共有持分の売却には、主に次の3つの方法があります。

① 共有者全員で不動産全体を売却する

共有者全員が同意すれば、不動産全体を通常の売却と同じように市場で売ることができます。持分だけを売る場合よりも高く売れやすく、売却代金を持分割合に応じて分けられます。ただし、全員の同意が必要で、売却価格や時期について意見が分かれると進まなくなる点が課題です。

② 自分の持分だけを売却する

他の共有者の同意なしに進められるため、「自分だけ手放したい」場合に有効です。一方で、買い手は共有持分を専門に扱う買取業者などに限られやすく、不動産全体を売る場合の持分相当額よりも、価格は低くなる傾向があります。

③ 他の共有者に持分を買い取ってもらう

他の共有者が買取に前向きであれば、持分を買い取ってもらう方法もあります。当事者同士で話がまとまれば、外部の第三者が関わらないため、関係性を保ちやすい点がメリットです。

なお、話し合いで解決できない場合の手段として、裁判所を通じて共有関係の解消を求める「共有物分割請求」という方法もあります。ただし、手続きには時間や費用がかかるため、まずは話し合いや売却を検討するのが一般的です。

共有名義の不動産、自分の持分だけ売れる？トラブルを避ける売却方法

共有持分売却の注意点

買主が新たな共有者になる

自分の持分を売却すると、その買主が新たな共有者として、他の共有者と関わることになります。買主が専門の業者の場合、他の共有者に対して持分の買取を求めたり、共有関係の解消を求めたりするケースもあります。

他の共有者への配慮が必要

持分だけの売却は、法律上、他の共有者の同意や通知が必須ではありません。しかし、事前に何も知らされないまま、見知らぬ第三者が共有者になると、後からトラブルに発展することがあります。親族間の共有であれば、特に配慮が必要です。

価格は低くなりやすい

持分だけの売却は、不動産全体を売却する場合と比べて、買い手が限られるため、価格が低くなりやすい傾向があります。「持分割合に応じた金額がそのまま手元に入る」とは限らない点に注意が必要です。

連絡が取れない共有者がいる場合

共有者の中に所在が分からない人がいる場合には、法律上、裁判所の手続きを通じて対応できる制度も整えられています。ただし、要件や手続きが複雑なので、専門家に確認しながら進めることをおすすめします。

進め方と相談先

共有持分の売却を検討する場合は、次のような順序で進めるのが一般的です。

１．共有者と持分割合を確認する：登記事項証明書で、誰がどれだけの持分を持っているかを確認する

２．共有者の状況を把握する：連絡が取れるか、売却に前向きか、買取の意向があるかなどを確認する

３．売却方法を比較する：全体売却、持分のみ売却、共有者への買取のうち、どれが現実的かを検討する

４．専門家に相談する：不動産会社に加え、司法書士・弁護士と連携しながら進める

まとめ

共有名義の不動産は、「全員の同意がないと何もできない」と思われがちですが、自分の持分だけであれば売却できる方法があります。一方で、価格や、他の共有者との関係など、注意すべき点も少なくありません。

「共有名義になっていて困っている」「自分の持分だけ売れるのか知りたい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。当社では提携する司法書士・弁護士と連携しながら、状況に合った売却方法を一緒に整理させていただきます。

※本記事の内容は一般的な制度の説明です。個別の法律判断は、弁護士・司法書士等の専門家にご確認ください。