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- 2026/10/23
借地権付き建物は売れる？地主の承諾と売却の進め方
借地権付き建物は売れる？地主の承諾と売却の進め方
「親が借地に建てた家を相続したが、売れるのか分からない」、「地主との関係が気になって、どう切り出せばいいか悩んでいる」
借地権付きの建物は、通常の不動産と違い、土地の所有者である「地主」との関係が売却に大きく関わります。そのため、「売りたいけれど動き出せない」という方も少なくありません。
今回は、借地権付き建物は売れるのか、地主の承諾はどう扱えばよいのか、そして売却の進め方を解説します。
借地権とは
借地権とは、建物を所有する目的で、他人(地主)の土地を借りる権利のことです。借地権付き建物とは、土地は地主のもので、建物だけを自分が所有している状態を指します。
借地権は、「どんな権利か」と「どの法律・契約の借地権か」という2つの見方で分類できます。
① 権利の種類（賃借権と地上権）
- 賃借権：地主から土地を借りる権利。借地権の多くはこの形です
- 地上権：土地を使用する権利としてより強い権利で、地主の承諾なく譲渡できるとされています(実際にはあまり多くありません)
② 更新の有無による分類（普通借地権と定期借地権）
- 普通借地権：契約期間が満了しても、更新を前提とする借地権です。借地借家法が施行された平成4年(1992年)8月1日より前に契約された「旧法借地権」と、それ以降に契約された「新法の普通借地権」があり、相続した古い借地は旧法にあたることが多くあります
- 定期借地権：契約期間が満了すると、更新されずに終了する借地権です。借地借家法の施行後(平成4年8月1日以降)の契約にだけ存在し、原則として建物を解体して更地にし、土地を返還します
どちらにあたるかによって、期間満了後の扱いや売却の進め方が変わります。まずは借地契約書を確認し、不明な場合は専門家に相談することが大切です。
借地権付き建物は売れる？地主の承諾が必要
借地権付き建物は売却できます。ただし、借地権が賃借権の場合、建物を売ると借地権も買主に移ることになるため、原則として地主の承諾が必要です。
承諾を得る際には、「承諾料(譲渡承諾料)」を地主に支払うのが一般的です。金額は、地域や契約内容、地主との関係によって異なり、一律の決まりはありません。
また、売却だけでなく、建物の建て替えや大規模な増改築にも、別途地主の承諾が必要になることがあります。購入した買主が建て替えを考える場合に、あらかじめ地主の承諾を得られるかどうかが、買い手にとっても重要な判断材料になります。
借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物を売却する方法は、主に次の4つです。
① 地主の承諾を得て、第三者に借地権を売却する
最も一般的な方法です。地主の承諾を得て、借地権付き建物として市場で売却します。ただし、借地権付きの建物は融資が受けにくく、買い手が限られやすいため、売却に時間がかかることもあります。
② 地主に借地権を買い取ってもらう
地主が土地を取り戻したい意向を持っている場合、借地権を地主に買い取ってもらう方法です。地主との話し合いで条件を決めるため、承諾の問題が生じにくい一方、価格は話し合い次第になります。
③ 地主と協力して、底地と借地権を同時に売却する
地主の持つ土地(底地)と、自分の持つ借地権・建物を、同時に第三者へ売却する方法です。土地と建物がセットになり、通常の不動産として売却できるため、買い手が見つかりやすくなります。ただし、地主にも売却の意思があることが前提です。
④ 買取業者に、現状のまま買い取ってもらう
借地権付き建物の買取に対応している不動産会社に、現状のまま買い取ってもらう方法です。買主探しや融資の問題がなく、地主との承諾に関する手続きも含めて相談できる場合があります。ただし、価格は市場で売却する場合より低くなりやすい点には注意が必要です。
地主が承諾してくれないときは
地主が売却に承諾してくれない場合でも、すぐに諦める必要はありません。法律上、裁判所に申し立てることで、地主の承諾に代わる許可を得られる制度(借地非訟)が用意されています。
ただし、この手続きは時間や費用がかかるうえ、裁判所の判断によっては承諾料に相当する金額の支払いが条件となることもあります。専門的な判断が必要になるため、弁護士など専門家と連携しながら進めることが大切です。
売却前に確認しておきたい注意点
買主の住宅ローンが組みにくい
借地権付き建物は、土地を所有できないため担保評価が低くなりやすく、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。そのため、現金で購入できる買主や、専門の業者などに買い手が限られやすくなります。
地代の滞納・契約内容を確認する
地代の滞納があると、地主との交渉に影響したり、買主に敬遠されたりする場合があります。また、借地契約書の内容(契約期間、更新の有無、残りの期間、建て替えの条件など)も、売却前にしっかり確認しておく必要があります。
定期借地権は、期間満了時の扱いに注意
定期借地権の場合は、残りの期間が短いほど、買主にとっての価値が下がります。期間満了時に建物を解体して更地で返還する前提であることも、事前に確認しておきましょう。
まとめ
借地権付き建物は、地主との関係が絡むため、「売れないのでは」と不安に感じがちですが、状況に合った方法を選べば売却できる可能性は十分にあります。大切なのは、契約書の内容を確認し、地主の意向を踏まえながら、複数の方法を比較することです。
「借地権付き建物をどう売ればいいか分からない」「地主との交渉が不安」という方は、ぜひ一度ご相談ください。当社では提携する司法書士・弁護士と連携しながら、地主との調整も含めてサポートいたします。
※本記事の内容は一般的な制度の説明です。個別の法律判断は、弁護士・司法書士等の専門家にご確認ください。
