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- 2026/10/28
相続した不動産を売りたい。まず何から始める？売却までの流れと相続登記の義務化
相続した不動産を売りたい。まず何から始める？
売却までの流れと相続登記の義務化
「実家を相続したけれど、何から手をつければいいか分からない」 「兄弟姉妹で話がまとまっておらず、売却の話を切り出せない」
相続した不動産を売るには、売却活動の前に、いくつかの手続きを順番に進める必要があります。手順が分からないまま時間が過ぎると、固定資産税や管理の負担が続くうえ、期限のある手続きや税金の特例を逃してしまうこともあります。
今回は、相続した不動産を売却するまでの流れと、2024年4月から義務化された相続登記について解説します。
売却の前に済ませておくこと：相続登記
相続した不動産を売却するには、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する**「相続登記」**が必要です。名義が亡くなった方のままでは、買主に所有権を移す登記ができないためです。
ただし、相続登記を済ませてから売却活動を始めなければならないわけではありません。査定や売却活動、売買契約を進めながら、引渡し(決済)までに相続登記を完了させれば、取引は可能です。
とはいえ、できれば売却活動の前に済ませておくのがベストです。早めに進めたい理由は次のとおりです。
- 引渡しまでに登記が間に合わないと、引渡しの時期が遅れ、買主との契約に影響するおそれがある
- 遺産分割がまとまっていないと、誰が売主になるのかが決まらない
- 戸籍などの必要書類の収集に、思った以上に時間がかかることがある
この相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。
- 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要がある
- 正当な理由なく怠ると、過料(罰則としての金銭)の対象になる場合がある
- 義務化の前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までに申請する必要がある
すぐに遺産分割がまとまらない場合には、「相続人申告登記」という簡易な手続きがあります。相続人であることを法務局に申し出ることで、登記の申請義務を果たしたものとして扱われる制度です。ただし、この手続きだけでは不動産を売却できないため、売却するには別途、相続登記が必要になります。
相続した不動産を売却するまでの流れ
一般的な流れは次のとおりです。なお、④の相続登記は、⑤の査定・売却活動と並行して進めることもあります。
① 遺言書の有無を確認する
遺言書がある場合は、原則として内容に沿って手続きを進めます。自筆の遺言書が見つかった場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所での「検認」が必要かどうかを確認しましょう。
② 相続人と相続財産を確定する
亡くなった方の戸籍を集めて、相続人を確認します。あわせて、不動産以外の預貯金や債務も含めた財産を調べます。
③ 遺産分割協議をする
相続人全員で、誰が何を相続するかを話し合い、合意内容を「遺産分割協議書」にまとめます。
④ 相続登記をする
協議の内容に基づき、不動産の名義を変更します。司法書士に依頼するのが一般的です。売却活動と並行して進めることもできますが、遅くとも引渡しまでには完了させる必要があります。
⑤ 査定・媒介契約
不動産会社に査定を依頼し、売却価格や売却方法を決めます。
⑥ 売買契約・引渡し
買主と売買契約を結び、代金の受け取りと引渡しを行って、売却が完了します。
手続きの途中で、相続人の中に連絡が取れない人や意見が合わない人がいると、進行が止まりやすくなります。早めに専門家へ相談することが大切です。
相続人が複数いる場合の分け方
相続人が複数いる場合、不動産の分け方には主に次の3つがあります。
- 現物分割：不動産を特定の相続人が、そのまま取得する
- 換価分割：不動産を売却して、代金を相続人で分ける
- 代償分割：ひとりが不動産を取得し、他の相続人にその分の代償金を支払う
売却を前提にする場合は、換価分割を選ぶことが多くなります。誰も住む予定がなく、公平に分けやすい方法だからです。ただし、売却の時期や価格について意見が分かれると進まなくなるため、事前に相続人どうしで方針を共有しておくことが重要です。
売却にあたって確認したい税金の期限
相続した不動産の売却では、次の税金に関する期限にも注意が必要です。
- 相続税の申告：申告が必要な場合は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内
- 取得費加算の特例：相続した不動産を、一定の期間内に売却すると、相続税の一部を売却時の取得費に加算できる特例
- 空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす空き家を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例
どの特例も、期限や要件が細かく決められています。空き家の3,000万円特別控除の要件や手続きについては、国税庁の案内もご確認ください。
当てはまるかどうかは個別の状況によって異なるため、詳しくは税理士など専門家にご確認ください。（提携の税理士のご紹介も可能です。お気軽にご相談ください。）
売却方法の選び方：仲介か、買取か
相続した不動産の売却には、主に次の2つの方法があります。
仲介で売却する
市場で買主を探す方法で、条件が合えば高く売れる可能性があります。ただし、買主が見つかるまで時間がかかることがあり、売却までの間も管理の負担が続きます。
買取で売却する
不動産会社が直接買い取る方法で、価格は仲介より低くなる傾向がありますが、早く現金化でき、現状のまま売却できます。
次のような場合には、買取が向いています。
- 手続きが多く、できるだけ早く整理したい
- 家財(残置物)が多く、片付けの手間をかけたくない
- 遠方に住んでいて、内覧の対応や管理が難しい
- 建物が古く、通常の売却が難しそう
まとめ
相続した不動産を売却するには、相続登記をはじめ、いくつかの手続きを順番に進める必要があります。流れが分かれば、いつ・何をすべきかが見えてきます。
相続登記や遺産分割がまだ済んでいない段階でも、査定や売却のご相談は可能です。早めにご相談いただければ、引渡しの時期から逆算して、手続きのスケジュールを組み立てられます。
「何から始めればいいか分からない」という段階でも、ぜひ一度ご相談ください。当社では、相続登記や遺産分割については、提携する司法書士・弁護士と連携しながら、売却までをサポートいたします。
※本記事の内容は一般的な制度の説明です。税金や法律に関する個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご確認ください。
